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Fehler 9: Investitions-, Wirtschaftlichkeits- und Rentabilitätsrechnungen
Wie berechnet man ein Produkt, bei dem sich Angebot und Nachfrage täglich neu formieren, bei denen unterschiedliche Nutzergruppen zu unterschiedlichen Zeiten in unterschiedlicher Anzahl zu unterschiedlichen Preisen wohnen, bei dem die vielfältigsten Kostenarten das betriebliche Ergebnis belasten und mit immer ausgefeilteren Methoden den Schwankungen des Umsatzes angepasst werden. Ist in einem früheren Stadium die Berechnung noch mit Kennzahlen oder mit Zitierungen anderer Betriebe möglich, ist schon ab der 200stel Planung eine individuell auf den Betrieb und Standort abgestimmte Wirtschaftlichkeitsberechnung unabdingbar.
Bei über 60 Prozent der Hotelprojekte fehlten entweder in der Gewinn- und Verlustrechnung oder in der Aufstellung der Investitionskosten wichtige Positionen. Auf der Ertragsseite musste festgestellt werden, dass bei 80 Prozent der Projekte der Optimismus der Prognosen nicht glaubhaft aus dem Markt abgeleitet werden konnte. Verkannt werden insbesondere die Anlaufzeiten, bis ein Hotelbetrieb seine Markteinführung abgeschlossen hat und die Nachfrageschwankungen im Wochen- oder Jahresverlauf ausgeglichen werden können.
Das Hauptproblem aber, warum heute immer noch falsche Standorte bebaut werden, ist das Problem der Investitionsrechnung. Hier gibt es für Immobilien im Grunde nur eine Berechnungsart, die in Amerika Branchenstandard und in Deutschland fast nicht anzutreffen ist. Die Berechnung des internen Zinsfußes: Diese Berechnung berücksichtigt nicht nur den Zeitpunkt einer Zahlung, sondern auch den geschätzten Wert einer Immobilie am Ende einer Nutzungsperiode. Genau wie bei einer Aktie nicht nur die Dividende von wirtschaftlicher Bedeutung ist, sondern auch der Kurswert, ist bei einer Hotelimmobilie neben den betrieblichen Überschüssen auch der Wert der Immobilie von Bedeutung, um so mehr, als die Wertsteigerung in der Immobilie steuerfrei ist. Was aber nutzt mir mein Zwei- Sterne Hotel, was mir 10 Jahre lang 8 Prozent, statt 6,5 Prozent Rendite erwirtschaftet hat, wenn meine Immobilie nach Ablauf des Pachtvertrage statt von 100 Prozent zu steigen nachher nur noch mit 70 Prozent des Ursprungswertes gehandelt wird.
Dieses Thema wird im Zusammenhang mit Ein und Zwei-Sterne-Betrieben auch von Banken erkannt, die ernsthaft die Frage stellen, ob ein Zwei Sterne-Hotel überhaupt noch eine Immobilie darstellt und ihre Eigenkapitalquote bzw. die Vertragslaufzeit auf diese Erkenntnis hin „verschärfen“.