© Volker Michael Kraetke GbR - Unternehmensberater | Kontakt | Impressum
Fehler 1: Fehlbewertung von Standorten
Je früher ein Fehler in einer Hotelentwicklung gemacht wird, umso
schwerwiegender ist er in der Regel. An erster Stelle steht da
naturbedingt die Einschätzung des Standortes. Das Hotelgrundstück
birgt die Erbanlage der späteren Immobilie. Harvard oder Hauptschule,
Genie oder Kretin, Cash-Cow oder Slot-Maschine sind also durch den
„genetischen Code“ der Liegenschaften selber in hohem Maße determiniert.
Zu seiner Entschlüsselung bedarf es nicht nur einer kritischen Beurteilung der Qualität des baulichen Umfeldes, der Auffindbarkeit der Liegenschaft, des Grundstückszuschnittes und eines Verständnisses für architektonische und Städtebauliche Gesichtpunkte. Vielmehr muss die Psychologie eines möglichen Gastes, seine Bedürfnisstruktur und das daraus resultierende touristische Reiseverhalten ebenso berücksichtigt werden wie die strategischen Grundstücks- anforderungen der expandierenden Hotelkette, die als Bewirtschaftungspartner in Frage kommen. Die Initiative für das Gros neuer Hotels geht nach wie vor nicht von den Betreibern aus, sondern vom Grundstückseigentümer, Maklern, Bauträgern und Projektentwicklern. In der Praxis wird also nicht für ein Hotelkonzept das optimale Grundstück gesucht, sondern auf dem gerade verfügbaren Grundstück wird darüber nachgedacht, ob nicht auch ein „Hotelchen“ gehen würde. Es ist immer wieder überraschend, wie dabei die falschen Grundstücke bebaut werden, weil sie billig sind, und die richtigen Grundstücke gemieden werden, weil sie vermeintlich zu “teuer“ sind.
Zum Verständnis: Bei einem Hotelneubau beträgt die Pacht in der Regel um die 25 Prozent vom Nettoumsatz des Hotels. Von 100 € Umsatz entfallen also nur 25 € auf die Bedienung der Investorenkosten. Geht man davon aus, dass der Grundstücksanteil nicht mehr als 15 Prozent der Gesamtinvestition überschreiten darf, belasten das Grundstück den Umsatz mitnur (15 % von 25 € = 3,75 €). Ein schlechtes Hotel auf einem guten Grundstück kann unter gewissen Umständen überleben (wie uns die Praxis leider allzu oft beweist). Ein gutes Hotel auf einem schlechten Grundstück scheitert mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit. Wenn also die 100 € Umsatz von der Qualität der 3,75 € „ Grundstück“ abhängen, warum versucht man gerade da zu sparen?